Bolånekalkyl — så räknar du ut vad bostaden verkligen kostar

Du hittar en bostad för 3 000 000 kr. Du kollar räntan, gör ett snabbt överslag och tänker “det borde bli ungefär 6 000 i månaden”. Sedan landar verkligheten på nästan 13 000.

Det händer hela tiden. Räntan är bara en del av kostnaden, och inte ens den största. En komplett kalkyl innehåller räntan (självklart), men också amorteringen som är obligatorisk enligt Finansinspektionens regler, ränteavdraget som sänker nettokostnaden med 30 % på räntekostnader upp till 100 000 kr per person och år (21 % på den del som överstiger det), BRF-avgiften om det är en bostadsrätt, plus el och försäkring. Missa en post och hela kalkylen är fel.

Hur det ser ut i praktiken

Anna och Erik tittar på en tvåa i Göteborg. Utgångspris 3 miljoner. De har 450 000 kr att lägga som kontantinsats (15 %), bolån 2 550 000 kr, ränta 2,65 %, BRF-avgift 4 000 kr/mån.

Post	kr/månad
Ränta (2 550 000 × 2,65 % / 12)	5 631 kr
Ränteavdrag (−30 %)	−1 689 kr
Nettoränta	3 942 kr
Amortering (2 % per år)	4 250 kr
BRF-avgift	4 000 kr
El + försäkring	~550 kr
Total	~12 742 kr

Med en belåningsgrad på 85 % (över 70 %) kräver Finansinspektionens regler minst 2 % amortering per år. Fram till 1 april 2026 gällde dessutom det skärpta amorteringskravet: om bolånet översteg 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst tillkom ytterligare 1 %. För Anna och Erik, med ett lån på 2 550 000 kr, innebar det att den extra procenten slog in om deras sammanlagda bruttoinkomst understeg cirka 567 000 kr per år. I det fallet blev amorteringen 3 % istället för 2 %, alltså 6 375 kr/mån istället för 4 250 kr. (Notera: det skärpta kravet avskaffades den 1 april 2026, och numera gäller bara grundkravet baserat på belåningsgrad.)

Amorteringen, oavsett nivå, är inte riktigt en kostnad. Det är tvångssparande som bygger upp eget kapital i bostaden. Men pengarna måste betalas varje månad precis som allt annat, så de syns i budgeten.

Den “rena” boendekostnaden utan förmögenhetsuppbyggnad (vid 2 % amortering) är 8 492 kr. Inte 6 000.

Vad händer om räntan stiger?

Banken ställer sig den frågan varje gång de bedömer ett bolån. Deras svar är att räkna med en kalkylränta på runt 6–7 %. Det ingår i KALP-kalkylen (Kvar Att Leva På), som är bankens sätt att kontrollera att hushållet klarar alla boendekostnader även vid betydligt högre räntor. Du bör göra samma övning, med din faktiska budget.

Ränta	Nettoränta/mån	Total kostnad/mån
2,65 % (idag)	3 942 kr	12 742 kr
4,00 %	5 950 kr	14 750 kr
5,00 %	7 438 kr	16 238 kr
6,50 %	9 669 kr	18 469 kr

Ränteavdraget i tabellen ovan är beräknat med 30 %. Det stämmer så länge hushållets totala räntekostnader inte överstiger 100 000 kr per person och år. Vid 6,50 % ränta blir årsräntan cirka 166 000 kr. Två låntagare kan dela den summan och hålla sig under gränsen, men för en ensamstående skulle den del som överstiger 100 000 kr bara ge 21 % avdrag, vilket ger en något högre nettokostnad.

Från dagens nivå till 5 % ränta, inte orimligt historiskt sett, ökar månadskostnaden med cirka 3 500 kr. Var finns de pengarna i din budget?

Rörligt eller bundet?

75 % av svenska bolånetagare har rörlig ränta, den högsta andelen som uppmätts enligt SCB. Det är inte konstigt att rörligt är populärt: historiskt har rörlig ränta ofta varit billigare. Men mellan 2022 och 2023 steg den genomsnittliga rörliga bolåneräntan från under 2 % till nästan 5 % på drygt ett år. Den som hade bundit 2021 sov lugnare. Det finns inget rätt svar. Det beror på din buffert, din risktolerans och om du kan sova om räntan drar iväg nästa år.

Oberoende kalkyl vs bankens kalkyl — vad är skillnaden?

Bankernas kalkylatorer fyller en funktion, men de visar sällan hela bilden. Vanliga begränsningar:

	Bankens kalkyl	Oberoende kalkyl (t.ex. BoKalk)
Ränta + amortering	Ja	Ja
Ränteavdrag	Ibland	Ja, beräknas automatiskt
BRF-avgift / driftkostnad	Sällan	Ja
Transaktionskostnader (lagfart, pantbrev)	Nej	Ja
Räntekänslighetsanalys	Sällan	Ja, vid valfri räntenivå
BRF-hälsa (skuld/kvm, avgiftsrisk)	Nej	Ja
Kräver BankID / inloggning	Ja	Nej
Jämför flera bostäder	Nej	Ja

En oberoende kalkyl är inte en ersättning för bankens kreditprövning. Det är ett komplement som hjälper dig förbereda dig inför bankmötet med en mer komplett bild av vad boendet faktiskt kostar.

Den 1 april ändrades reglerna

Två veckor efter att den här texten publicerades ändrades bolånereglerna. Bolånetaket höjdes från 85 till 90 %, vilket innebär att kontantinsatsen sänktes från 15 till 10 %. Det skärpta amorteringskravet (skuldkvoten) avskaffades. Samtidigt begränsades tilläggslån till 80 % av bostadens värde. Det påverkar kalkylen för den som köper bostad efter 1 april, särskilt kontantinsatsen och amorteringsnivån.

En bra kalkyl samlar ränta, amortering, ränteavdrag, avgift, driftkostnader och transaktionskostnader på ett ställe. I BoKalk kan du dessutom stresstesta vid valfri räntenivå och justera alla parametrar tills du ser den fullständiga bilden.

Anmäl intresse och få tillgång vid lansering

Christoffer, grundare BoKalk