Från 2026 redovisar alla BRF:er enligt K3 — så tolkar du årsredovisningen

Från och med det räkenskapsår som börjar efter 31 december 2025 måste alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3-regelverket. Bokföringsnämnden fattade beslutet i juni 2025, och det berör över 25 000 föreningar som tidigare tillämpade K2. I praktiken innebär det att föreningar som nyligen visade överskott nu kan visa underskott, utan att ett enda öre faktiskt har förändrats.

Det låter konstigt. Det är inte konstigt när man förstår vad som ändrades.

Varför K2 kunde vara missvisande

Under K2 behandlades byggnaden som en enhet och skrevs av linjärt, ofta med en nyttjandeperiod på 100–120 år, vilket motsvarade ungefär 1 % per år. Stora underhållsåtgärder kostnadsfördes direkt det år de utfördes, men under alla år utan större åtgärder skapade den låga avskrivningen ett överskott som kunde ge en falsk bild av ekonomisk trygghet. Den löpande förslitningen på tak, stammar och fönster syntes inte i resultaträkningen förrän det var dags att faktiskt byta dem.

K3 delar istället upp byggnaden i komponenter med individuella livslängder. Exakta livslängder varierar beroende på material, konstruktion och skick, men som illustration kan en indelning se ut så här:

Komponent	Typisk livslängd
Stomme	60–100 år
Tak	30–50 år
Fasad	30–60 år
Fönster	20–35 år
Stamledningar	40–50 år
Hissar	25–35 år

Sveriges Allmännytta rekommenderar ca 2,2 % per år som generellt riktvärde för komponentavskrivning, jämfört med ungefär 1 % under K2. Den genomsnittliga avskrivningstakten blir alltså ungefär dubbelt så hög.

Räkneexempel: Brf Exempelföreningen

En tänkt förening, byggd 1975, med 3 000 kvm bostadsyta och ett bokfört byggnadsvärde på 50 Mkr:

	K2	K3
Avskrivning per år	500 tkr	1 100 tkr
Intäkter	3 200 tkr	3 200 tkr
Övriga kostnader	2 500 tkr	2 500 tkr
Resultat	+200 tkr	−400 tkr
Kassaflöde	+700 tkr	+700 tkr

Resultatet vänder till minus. Kassaflödet, de pengar som faktiskt rör sig, är identiskt. Avskrivningar är en bokföringsmässig kostnad, inte en utbetalning. Tänk på det som att äntligen se hela notan efter middagen. Maten kostade lika mycket hela tiden.

Vilka nyckeltal du ska titta på

Sedan 2023 är flera nyckeltal obligatoriska i BRF-årsredovisningar. Kassaflödet och sparandet säger mer än enbart resultatraden.

Det viktigaste nyckeltalet är sparande per kvadratmeter. Det beräknas som justerat resultat delat med föreningens yta (bostadsrätts- och hyresrättsyta sammantaget). Justerat resultat definieras i årsredovisningslagen som årets resultat plus årets avskrivningar, utrangeringar och planerat underhåll. Ligger sparandet över 250–300 kr/kvm och år brukar föreningens ekonomi anses god. Under 120 kr/kvm bör du vara försiktig. Branschens medianvärden har legat betydligt lägre än rekommendationerna, vilket visar att många föreningar historiskt har sparat för lite.

Titta också på skuldsättningen per kvadratmeter. Under 5 000 kr/kvm anses lågt belånad. Över 10 000 kr/kvm brukar betraktas som högt. Nyproducerade föreningar kan ligga på 12 000–15 000 kr/kvm i nyskick, men äldre föreningar förväntas ha amorterat ner sina skulder.

Slutligen vill du se en aktuell underhållsplan, gärna uppdaterad inom de senaste åren och helst med en 50-årig horisont. En förening som inte vet vad som behöver åtgärdas har sällan avsatt tillräckligt med pengar. Samma nyckeltal är bra att ha med sig in i en bolånekalkyl, där avgiften ofta är en av de tyngre månadsposterna.

Vem påverkas mest?

Äldre byggnader utan genomförda renoveringar påverkas mest av K3. Det synliggör att stammar och tak börjar närma sig slutet av sin tekniska livslängd. Föreningar som under K2 hade artificiellt låga avskrivningar, och därmed skenbara överskott, drabbas nu av att verkligheten syns i redovisningen. Bankerna gör redan idag sina kreditbedömningar utifrån kassaflöde, sparande och skuldsättning snarare än resultatraden.

För en helhetsbild av BRF:ens ekonomi, inklusive nyckeltalen som avgör om avgiften är hållbar, behöver du se bortom det enskilda bokslutet.

Med ett BRF-hälsokoll kan du analysera föreningens ekonomi med K3 i åtanke — kassaflöde, sparande, skuldsättning och räntekänslighet samlat i en bedömning. BoKalk tar fram den bilden åt dig.

Anmäl intresse och få tillgång vid lansering

Christoffer, grundare BoKalk