Nya bolåneregler 1 april 2026 — allt som ändras och vad det innebär
De största förändringarna av det svenska bolåneregelverket sedan 2018. Riksdagen röstade igenom beslutet den 4 mars. Gäller från 1 april 2026.
| Regel | Före | Efter |
|---|---|---|
| Bolånetak vid köp | 85 % | 90 % |
| Kontantinsats | Minst 15 % | Minst 10 % |
| Tilläggslån | Max 85 % | Max 80 % |
| Skärpt amorteringskrav | +1 % vid skuldkvot >4,5 | Avskaffat |
| Tröghetsregel (omvärdering) | Gällde enbart amorteringstakt | Utvidgad till att även gälla låneutrymme |
Kortversionen: lättare att komma in, svårare att utöka.
Kontantinsatsen sänks — men lån är inte gratis
Det är lätt att läsa “10 % kontantinsats” och tänka att det är goda nyheter. Det är det, för de som inte har kunnat spara ihop 15 %. Men det innebär ett större lån, och ett större lån kostar mer varje månad.
Maria har sparat 300 000 kr. Under gamla regler räckte det till en bostad för 2 000 000 kr. Nu räcker det till 3 000 000 kr. Ingångströskeln är lägre.
Men den som kan lägga 15 % bör tänka sig för innan man nöjer sig med 10. Tabellen nedan visar vad skillnaden kostar på en bostad för 3 000 000 kr:
| 15 % insats | 10 % insats | Skillnad | |
|---|---|---|---|
| Kontantinsats | 450 000 kr | 300 000 kr | −150 000 kr |
| Lån | 2 550 000 kr | 2 700 000 kr | +150 000 kr |
| Ränta/mån (2,65 %) | 5 631 kr | 5 963 kr | +332 kr |
| Amortering/mån (2 %) | 4 250 kr | 4 500 kr | +250 kr |
| Totalt per månad | 9 881 kr | 10 463 kr | +582 kr |
582 kr mer per månad. Med en statisk beräkning motsvarar det cirka 70 000 kr över tio år, men i praktiken minskar skillnaden successivt eftersom båda lånen amorteras och räntan beräknas på sjunkande skuld. Poängen kvarstår: den lägre insatsen frigör kapital här och nu, men kostar mer varje månad. Och med högre belåningsgrad följer ofta sämre räntevillkor och längre väg till lägre amorteringsklass.
Räntan 2,65 % i exemplen motsvarar ungefär den genomsnittliga rörliga nyutlåningsräntan i februari 2026. Din faktiska ränta kan skilja sig.
Räkna baklänges från vad du klarar vid kalkylränta, inte från vad du vill köpa.
Kontantinsats i kronor — vid olika prisnivåer
Så här förändras kontantinsatsen i kronor beroende på bostadens pris:
| Bostadens pris | Kontantinsats 15 % (före) | Kontantinsats 10 % (efter) | Du sparar |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 300 000 kr | 200 000 kr | 100 000 kr |
| 3 000 000 kr | 450 000 kr | 300 000 kr | 150 000 kr |
| 4 000 000 kr | 600 000 kr | 400 000 kr | 200 000 kr |
| 5 000 000 kr | 750 000 kr | 500 000 kr | 250 000 kr |
| 7 000 000 kr | 1 050 000 kr | 700 000 kr | 350 000 kr |
Lägre tröskel, men det större lånet kostar. Här är den extra månadskostnaden vid 2,65 % ränta och 2 % amortering:
| Bostadens pris | Extra lån (10 % vs 15 %) | Extra kostnad/mån |
|---|---|---|
| 2 000 000 kr | +100 000 kr | +388 kr |
| 3 000 000 kr | +150 000 kr | +581 kr |
| 4 000 000 kr | +200 000 kr | +775 kr |
| 5 000 000 kr | +250 000 kr | +969 kr |
| 7 000 000 kr | +350 000 kr | +1 356 kr |
I Stockholm, där medialägenhet ligger runt 4–5 Mkr, innebär det att kontantinsatsen sjunker med 200 000–250 000 kr men att månadskostnaden ökar med 775–969 kr. I Göteborg och Malmö, där typiska priser ligger runt 2,5–3,5 Mkr, är sparandet 125 000–175 000 kr i insats mot 485–680 kr extra per månad.
Amorteringskravet — lättnad för högt belånade
Grundreglerna för amortering är oförändrade. Över 70 % belåningsgrad: 2 % per år. 50–70 %: 1 % per år. Under 50 %: inget krav.
Det som försvinner är det skärpta kravet, den extra 1 % som gällde vid skuldkvot över 4,5 gånger bruttoinkomsten. Johan tjänar 600 000 kr per år och har 3 Mkr i lån med belåningsgrad över 70 %. Skuldkvot: 5,0. Under gamla regler: 3 % amortering (2 % + 1 % skärpt), 90 000 kr per år. Från april: 2 %, 60 000 kr. En besparing på 2 500 kr per månad.
En sak att inte missa: det är datumet du skriver under skuldebrevet som avgör vilka regler som gäller, inte tillträdesdagen. Signerar du i mars och tillträder i maj gäller de gamla reglerna.
Tilläggslån och tröghetsregeln — den åtstramning ingen pratar om
Medan kontantinsatsen och amorteringen lättas upp är det här sektionen där reglerna faktiskt skärps.
Tilläggslån — lån som utökar ditt befintliga bolån med bostaden som säkerhet, typiskt för renovering — begränsas till max 80 % av bostadens värde (ned från 85 %). Det låter som en liten skillnad, men i kronor:
| Bostadens värde | Max tilläggslån (85 %, före) | Max tilläggslån (80 %, efter) | Skillnad |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 kr | 2 550 000 kr | 2 400 000 kr | −150 000 kr |
| 4 000 000 kr | 3 400 000 kr | 3 200 000 kr | −200 000 kr |
| 5 000 000 kr | 4 250 000 kr | 4 000 000 kr | −250 000 kr |
Observera att detta är totalt utrymme — ditt befintliga bolån äter upp det mesta. Om du redan har 80 % belåning eller högre har du noll utrymme för tilläggslån under de nya reglerna.
Viktigt: “bostadens värde” i lagens mening är inte det aktuella marknadsvärdet. Det är köpeskillingen eller det värde som fastställdes vid senaste godkända omvärdering. Har din bostad stigit i pris sedan köpet men du inte gjort en omvärdering, räknas det gamla värdet.
Tröghetsregeln utvidgas. Redan före 1 april fanns en regel att omvärdering av bostaden i syfte att ändra amorteringstakt fick göras max var femte år. Det nya är att samma femårsbegränsning nu även gäller omvärdering i syfte att utöka låneutrymmet. Tidigare kunde du renovera köket, begära ny värdering och direkt låna mot den ökade värderingen. Nu måste du vänta fem år från senaste omvärdering.
Det finns ett undantag: om du genom renovering, utbyggnad eller liknande har gjort arbete som väsentligt ändrat bostadens värde kan banken godkänna en ny omvärdering tidigare.
Effekten: den som planerar att köpa billigt, renovera och snabbt ta ut kapital bör räkna om. Vägen från köp till utökad belåning blir längre.
Vad det innebär för dig som förstagångsköpare
Ingångströskeln sänks. Men KALP-kalkylen ändras inte. Bankernas kalkylränta är densamma. Schablonerna för levnadskostnader är desamma. Det som händer är att du kan bli godkänd för ett större lån med samma sparkapital, men bara om din inkomst faktiskt bär det. Det är bankens sak att bedöma. Det är din sak att veta om du faktiskt vill.
En komplett bolånekalkyl visar hela bilden: ränta, amortering, avgift och driftkostnader samlat — och vad som händer om räntan stiger.
Checklista inför 1 april
- Signerar du skuldebrev innan 1 april? Då gäller de gamla reglerna. Förhandla inte bort kontantinsats du redan har — den ger bättre räntevillkor.
- Väntar du med köpet? Räkna inte bara på att du kan lägga 10 %. Räkna på vad det kostar per månad jämfört med 15 %. Se tabellerna ovan.
- Planerar du renovering med tilläggslån? Kontrollera din belåningsgrad. Vid 80 % eller över har du inget utrymme alls under de nya reglerna. Tänk också på att “bostadens värde” kan vara lägre än marknadsvärdet.
- Har du hög skuldkvot (över 4,5)? Du slipper extraamorteringen, men banken tittar fortfarande på skuldkvoten vid kreditprövning.
- Ring banken. Fråga vilken kalkylränta de använder och be dem räkna KALP med dina faktiska siffror. Jämför med din egen beräkning.
Testa vad skillnaden mellan 10 % och 15 % kontantinsats faktiskt innebär för månadskostnad, KALP och 10-årsprognos. BoKalk är uppdaterad med regeländringarna från 1 april.
Christoffer, grundare BoKalk
Räkna ut vad boendet verkligen kostar
BoKalk lanseras snart. Anmäl intresse och få besked direkt när appen är redo.
Anmäl intresse