Varför visar mäklaren lägre driftkostnader — och vad kostar det egentligen?

Mäklarens driftuppställning i prospektet visar sällan hela bilden. Det är inte avsiktligt vilseledande — mäklaren redovisar säljarens faktiska utgifter, inte en komplett kalkyl. Men det innebär att du som köpare riskerar att underskatta din boendekostnad med 30–80 % på driftsidan.

Vad mäklaren visar vs vad du betalar

Bostadsrätt — räkneexempel 70 kvm

Post	Mäklarens uppställning	Verklig kostnad	Kommentar
BRF-avgift	4 200 kr/mån	4 200 kr/mån	Samma — men kan höjas
Hushållsel	350 kr/mån	450 kr/mån	Mäklaren visar säljarens förbrukning
Hemförsäkring	—	250 kr/mån	Saknas ofta i mäklarens kalkyl
Bredband/TV	—	300 kr/mån	Saknas (ingår ibland i avgiften)
Framtida avgiftshöjning	—	+400 kr/mån (uppskattad)	Aldrig med i prospektet
Summa drift	4 550 kr/mån	5 600 kr/mån	+23 %

I det här exemplet är skillnaden 1 050 kr/mån, eller 12 600 kr per år. Har föreningen planerat stambyte (avgiftshöjning 1 200–2 000 kr/mån extra) blir skillnaden ännu större.

Villa — räkneexempel 120 kvm

Post	Mäklarens uppställning	Verklig kostnad	Kommentar
El	1 200 kr/mån	1 400 kr/mån	Mäklaren visar säljarens förbrukning
Vatten/avlopp	400 kr/mån	500 kr/mån	Varierar med kommun och förbrukning
Sophantering	200 kr/mån	200 kr/mån	Ungefär korrekt
Försäkring	400 kr/mån	500 kr/mån	Nyproducerat = dyrare, äldre = varierar
Fastighetsavgift	700 kr/mån	700 kr/mån	Max 10 425 kr/år (inkomståret 2026)
Underhåll	—	1 500 kr/mån	Saknas nästan alltid
Snöröjning/trädgård	—	300 kr/mån	Saknas
Summa drift	2 900 kr/mån	5 100 kr/mån	+76 %

Skillnaden: 2 200 kr/mån, eller 26 400 kr per år. Den stora posten som saknas är underhåll. En villa kräver löpande underhåll av tak, fasad, dränering, fönster och teknik. Branschorganisationen Villaägarna rekommenderar att räkna med 1–2 % av fastighetens värde per år — vid 3 Mkr blir det 2 500–5 000 kr/mån.

Varför visar mäklaren inte hela bilden?

Mäklaren redovisar säljarens faktiska kostnader under det senaste året. Det är korrekta siffror, men de speglar säljarens situation, inte din:

1. Ingen uppskattad avgiftshöjning. Mäklaren kan inte veta framtida avgifter, och att gissa ser oprofessionellt ut. Men om föreningen har planerat stambyte borde du veta det.

2. Underhåll saknas. Säljaren kanske inte har gjort underhåll på 5 år. Det betyder inte att du slipper. Det betyder att det finns en eftersläpning.

3. Säljarens förbrukning ≠ din. En pensionär som reser halva vintern förbrukar mindre el än en familj med tre barn. Mäklarens siffror kan vara hälften av din verklighet.

4. Försäkring kanske inte är med. Hemförsäkring krävs inte av BRF-föreningen och saknas ibland i driftuppställningen.

5. Inget snitt, inga buffertar. Mäklarens siffror är ofta från ett enskilt år. Ett år med mild vinter ger lägre el- och uppvärmningskostnad.

Hur du räknar rätt

Komplettera mäklarens uppställning med dessa poster:

1. Hemförsäkring (BRF) / Villaförsäkring (villa). Ring ditt försäkringsbolag för offert.
2. Underhåll (villa). Räkna med 1–2 % av fastighetsvärdet per år.
3. Framtida avgiftshöjning (BRF). Granska årsredovisningen — skuld per kvm, underhållsfond, planerade åtgärder.
4. Din förbrukning. Uppskatta el, vatten och värme baserat på din familj, inte säljarens.
5. Poster som saknas. Bredband, parkering, extra förråd — allt som inte ingår i avgiften.

I BoKalk inkluderas alla driftsposter i boendeberäkningen. Du ser den totala boendekostnaden — inte bara de poster som råkar stå i prospektet.

Driftkostnader — den dolda posten · Oberoende bostadskalkyl · BRF-analys

Christoffer, grundare BoKalk