Nya bolåneregler 2026: vad ändrades och vad gäller nu

Från 1 april 2026 gäller nya bolåneregler i Sverige (Lag 2026:226). Kontantinsatsen sänks från 15 till 10 %, det skärpta amorteringskravet vid skuldkvot över 4,5 slopas, och tilläggslån begränsas till 80 % av bostadens värde. Den här sidan sammanfattar alla ändringar, vad de innebär i kronor och vilka som berörs.

Före och efter — sammanfattning

Regel	Före 1 april 2026	Efter 1 april 2026
Bolånetak vid köp	85 %	90 %
Kontantinsats	Minst 15 %	Minst 10 %
Tilläggslån	Max 85 % av bostadens värde	Max 80 %
Skärpt amorteringskrav	+1 % vid skuldkvot >4,5	Avskaffat
Tröghetsregel (omvärdering)	Gällde amorteringstakt	Utvidgad till låneutrymme

Kortversionen: lättare att komma in på marknaden, svårare att utöka belåningen efter köp.

Kontantinsats: 15 % → 10 %

Den mest uppmärksammade ändringen. Så här ser skillnaden ut i kronor:

Bostadens pris	Kontantinsats 15 % (före)	Kontantinsats 10 % (efter)	Du sparar i insats	Extra kostnad/mån (2,65 % ränta, 2 % amort., före ränteavdrag)
2 000 000 kr	300 000 kr	200 000 kr	100 000 kr	+388 kr
3 000 000 kr	450 000 kr	300 000 kr	150 000 kr	+581 kr
4 000 000 kr	600 000 kr	400 000 kr	200 000 kr	+775 kr
5 000 000 kr	750 000 kr	500 000 kr	250 000 kr	+969 kr

Lägre tröskel, men det större lånet kostar mer varje månad. Den som har möjlighet att lägga 15 % bör räkna på vad skillnaden faktiskt innebär — inte bara ta den lägre insatsen för att man kan. Lägre belåningsgrad ger dessutom ofta bättre räntevillkor.

Spartiden till kontantinsats förkortas avsevärt. Handelsbanken har räknat på medianpriser och genomsnittlig sparkvot: i Stockholm från cirka 16 till 10 år, i Göteborg och Malmö från cirka 10 till 6 år.

Fördjupning: Nya bolåneregler — allt som ändras

Slopad skuldkvotsamortering

Det skärpta amorteringskravet innebar extra 1 % amortering per år för hushåll med skuldkvot över 4,5 gånger bruttoinkomsten. Det kravet är avskaffat.

Räkneexempel: Johan tjänar 600 000 kr per år och har 3 Mkr i lån med belåningsgrad över 70 %. Skuldkvot: 5,0.

	Före 1 april	Efter 1 april
Amorteringskrav	3 % (2 % + 1 % skärpt)	2 %
Amortering per år	90 000 kr	60 000 kr
Amortering per månad	7 500 kr	5 000 kr
Besparing per månad		2 500 kr

Ändringen sker inte automatiskt. Du måste kontakta din bank och begära nedsatt amortering. Banken är skyldig att erbjuda det nya kravet, men tar inte initiativet.

Tilläggslån: nytt tak 80 %

Tilläggslån — lån som utökar ditt befintliga bolån med bostaden som säkerhet, typiskt för renovering — begränsas till max 80 % av bostadens värde, ned från 85 %. Omvärdering i syfte att utöka låneutrymmet får dessutom bara göras vart femte år.

Om din belåningsgrad redan ligger på 80 % eller högre finns inget utrymme alls. Den som planerar renovering bör bygga in kostnaden i finansieringen redan vid köpet, snarare än att räkna med tilläggslån senare.

Undantag: om du genom renovering eller utbyggnad väsentligt ändrat bostadens värde kan banken godkänna en ny omvärdering tidigare.

Påverkas mitt befintliga bolån?

Tre aspekter:

1. Skärpt amortering — ja, kontakta banken. Om du betalar 3 % amortering på grund av det skärpta kravet kan du begära sänkning till 2 % (eller 1 %, beroende på belåningsgrad). Det frigör pengar varje månad.

2. Bolånetaket — nej. Det nya taket på 90 % gäller nya köp. Din befintliga belåningsgrad förändras inte.

3. Tilläggslån — ja, indirekt. Det lägre taket (80 %) och femårsregeln för omvärdering gäller alla. Om du planerade att renovera med tilläggslån bör du kontrollera din aktuella belåningsgrad.

Förstagångsköpare — vad ändras?

Ingångströskeln sänks. Spartiden till kontantinsats kortas med 4–6 år beroende på stad. Men KALP-kalkylen ändras inte. Bankernas kalkylränta är densamma. Schablonerna för levnadskostnader är desamma. Det som händer är att du kan komma in på marknaden med mindre sparkapital, men bara om din inkomst faktiskt bär det större lånet.

Räkna baklänges från vad du klarar vid kalkylränta — inte från vad du vill köpa.

KALP-kalkylator — räkna ut din låneförmåga · Marknadsdata efter regeländringen

Räkna på din situation

Vad innebär regeländringarna för just din ekonomi? I BoKalk kan du jämföra 10 % och 15 % kontantinsats, se hur olika räntenivåer påverkar månadskostnaden, och stresstesta din ekonomi mot bankens KALP-kalkyl — allt samlat på ett ställe.

Vanliga frågor

När började de nya bolånereglerna gälla?

1 april 2026 (Lag 2026:226). Riksdagen röstade igenom beslutet 4 mars. Det är datumet du skriver under skuldebrevet som avgör vilka regler som gäller, inte tillträdesdagen.

Måste jag fortfarande amortera?

Ja. Grundreglerna är oförändrade: 2 % per år vid belåningsgrad över 70 %, 1 % vid 50–70 %, inget krav under 50 %. Det som slopades är den extra 1 % vid skuldkvot över 4,5.

Kommer priserna att stiga på grund av reglerna?

Sex veckors marknadsdata visar måttliga prisökningar: bostadsrätter +0,8 %, villor +1,0 % i riket. SBAB bedömer att den förväntade prisuppgången under 2026 främst drivs av inkomstökningar, inte regeländringar. Uppgången syns framför allt i centrala lägen, inte bland de ettor och tvåor som reglerna var tänkta att hjälpa.

Påverkas mitt befintliga bolån?

Det skärpta amorteringskravet slopas för alla — kontakta banken för att begära nedsatt amortering. Bolånetaket (90 %) gäller nya köp och påverkar inte ditt lån. Tilläggslåneregeln (max 80 %) och femårsregeln för omvärdering gäller alla.

Christoffer, grundare BoKalk