Bolån för egenföretagare — så bedömer banken din ansökan

Att få bolån som egenföretagare är fullt möjligt, men processen ser annorlunda ut. Banken använder inte din senaste lönespec — de gräver i dina deklarationer, årsredovisningar och ibland i företagets kassaflöde. Här förklarar vi hur bedömningen fungerar, vilka papper du behöver, och vad du kan göra om banken säger nej.

Hur banken bedömer din inkomst

Som anställd visar du en lönespec. Klart. Som egenföretagare behöver banken se att inkomsten är stabil och tillräcklig — och de litar inte på vad du själv säger att du tjänar. De tittar på:

1. Deklarerad inkomst, inte omsättning. Det som räknas är vad du faktiskt beskattas för: lön från eget AB, eller vinst i enskild firma (NE-bilaga). Omsättning på 2 Mkr imponerar inte om den deklarerade inkomsten är 25 000 kr/mån.

2. De senaste 2–3 åren. Bankerna vill se stabilitet. De tar ofta den lägsta inkomsten av de senaste 2–3 åren, eller ett viktat genomsnitt. Ett enstaka toppår räcker inte.

3. Nystartade företag (under 2 år). Mycket svårt att få bolån. De flesta banker kräver minst 2 kompletta räkenskapsår. Vissa accepterar 1 år om du kan visa ett starkt kassaflöde och branschkunskap.

4. AB vs enskild firma. Aktiebolag: banken tittar på din lön + utdelning. Enskild firma: de tittar på vinsten i NE-bilagan. I båda fallen är det den beskattade inkomsten som räknas.

Vilka papper behöver du?

Bolagsform	Dokument
Aktiebolag (AB)	Senaste 2–3 årsredovisningarna, inkomstdeklaration, registerutdrag Bolagsverket, ev. revisorsberättelse
Enskild firma	Senaste 2–3 inkomstdeklarationerna med NE-bilaga (bilaga för näringsverksamhet)
Handelsbolag	Senaste 2–3 deklarationerna med N3A-bilaga, bolagsavtal

Utöver detta: kontoutdrag från de senaste 3–6 månaderna (visar faktiskt kassaflöde), och samma dokument som anställda — ID, uppgifter om befintliga lån, och eventuellt BRF:ens årsredovisning.

KALP-beräkningen — vad skiljer sig?

Bankens KALP-modell är densamma, men inkomsten som matas in skiljer sig:

1. Lägre antagen inkomst. Banken kan använda den lägsta av dina senaste 2–3 års inkomster istället för den senaste. Det ger ett lägre maxlån än om du hade haft samma inkomst som anställd.

2. Inkomstvariationer. Om din inkomst svänger mellan 25 000 och 45 000 kr/mån kan banken räkna med 25 000 kr. Det krymper KALP-marginalen kraftigt.

3. Utdelning räknas — men inte alltid fullt ut. Utdelning från eget AB räknas som inkomst, men banken kan välja att bara inkludera den regelbundna, upprepade utdelningen.

Räkneexempel: Eva driver AB med 35 000 kr i månadslön + 100 000 kr i årlig utdelning. Banken kanske räknar med 35 000 + 8 333 kr/mån (utdelning delat på 12) = 43 333 kr. Men om Evas lön var 28 000 kr för två år sedan kan banken räkna med det beloppet istället.

Vanliga skäl till avslag

1. För kort tid som företagare. Under 2 år. Lösning: vänta ett år, eller visa anställningshistorik i samma bransch.

2. Stor inkomstvariation. Banken väljer den lägsta datapunkten. Lösning: jämna ut inkomsten genom att ta en stabil lön och spara variationen i bolaget.

3. Hög skuldsättning i företaget. Om ditt AB har stora skulder kan banken bedöma risken som för hög, särskilt vid enskild firma där du är personligt ansvarig.

4. Blandat privat och företag. Oklara gränser mellan privat- och företagsekonomi är en röd flagga.

5. Branschrisk. Banken gör ibland en bedömning av branschen. Konsulting och IT ses ofta som stabilt. Restaurang och kultur ses som högre risk.

Vad kan du göra för att förbättra chanserna?

1. Visa stabila inkomster. 2–3 år med jämn eller stigande deklarerad inkomst. Undvik att minimera vinsten i deklarationen om du planerar att söka bolån inom 2 år — det du sparar i skatt kostar dig i låneutrymme.

2. Öka kontantinsatsen. Lägre belåningsgrad = lägre risk för banken. 20 % insats istället för 10 % kan göra skillnaden.

3. Betala av befintliga lån. Varje löpande utgift minskar din KALP. Billån, kreditkort, CSN — varje krona räknas.

4. Jämför banker. Några banker är mer vana vid egenföretagare. Fråga specifikt om deras process för företagare.

5. Använd bolåneförmedlare. En förmedlare kan presentera din ansökan för flera banker samtidigt och vet vilka som är mest tillmötesgående mot egenföretagare.

Att vara egenföretagare är inte ett hinder — det kräver bara mer dokumentation och ofta lite mer tålamod. Med 2–3 år av stabila inkomster behandlas du i praktiken som vilken låntagare som helst.

KALP-kalkylator — räkna ut din låneförmåga · Bolånekalkyl — vad kostar bostaden?

Christoffer, grundare BoKalk